Das Geschäft mit Eigentumswohnungen und Baugrundstücken wächst rasant. Immer mehr Sparkassen entwickeln daher Immobilienprojekte in eigener Regie, um sie ihren Kunden zum Kauf oder zur Miete anzubieten. Das soll die Kundenbindung erhöhen.
Die Werbebroschüre der Kreissparkasse Walsrode klingt verlockend. „Hier kaufen Sie keine Immobilie. Sie kaufen ein Zuhause“. Gemeint ist ein großzügiges Gebäude-Ensemble, das die Sparkasse jüngst fertiggestellt hat – darunter 27 Eigentums- und 35 Mietwohnungen. Die Immobilien liegen mitten im Herzen von Walsrode – in idyllischer Lage am Böhmeufer, unweit von zahlreichen Cafés und kleinen Läden, die zum Bummeln einladen. Geeignet sind die Wohnungen in dem Immobilien-Komplex, der durch eine moderne Klinker-Optik und bodentiefe Fenster auffällt, für jede Zielgruppe – von Singles bis zu Familien.
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Das Gebäude-Ensemble der Kreissparkasse Walsrode bietet 27 Eigentums- und 35 Mietwohnungen und soll jede Zielgruppe ansprechen – vom Single bis zur Familie.
Das Stadtplatz-Carré ist eines der jüngsten Immobilienvorhaben, die die Sparkasse Walsrode umsetzt. Sie baut und vermarktet die Wohnungen in eigener Regie und geht damit neue Wege. „Wir haben uns strategisch entschieden, die Eigenentwicklung von Immobilien zu forcieren. Mit der Konzeption, dem Bau von Immobilien und dem teilweisen Weiterverkauf lassen sich zurzeit noch auskömmliche Erträge generieren“, erklärt Matthias Schröder, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse Walsrode.
Hintergrund der Strategie ist, dass die niedersächsische Sparkasse nach weiteren Wachstumsmöglichkeiten sucht, da das Geschäft vor allem mit Privatkunden unter dem niedrigen Zinsniveau leidet. „Der Wettbewerb im originären Bankgeschäft wird immer umfassender und die generierten Margen gehen dabei immer weiter zurück. Dies ist kein neues Phänomen, sondern ist seit Jahren für alle Sparkassen hinzunehmen“, so der Sparkassenchef.
Das führt angesichts des weiter anhaltenden Niedrigzinsumfelds dazu, dass der Zinsüberschuss weiter unter Druck gerät. Schröder: „Die Kosten lassen sich darüber hinaus kaum noch weiter senken, und die regulatorischen Aufwendungen wachsen stärker als die prozentualen Verbesserungen.“
Gutes Wachstumspotenzial mit eigenen Wohnimmobilien
Daher entwickelt die Sparkasse eigene Immobilienvorhaben. Hilfreich in diesem Geschäftsfeld ist, dass das niedersächsische Institut seit Jahren „über eine umfangreiche Erfahrung im Bereich der Projekt- und Immobilienfinanzierung sowie des Immobilienvertriebs verfügt, sodass der Aufbau eines eigenen Portfolios naheliegt“, betont der Sparkassenchef.
Gesteuert wird das Geschäftsfeld über die Tochtergesellschaft Heidekreis Dienstleistungs GmbH. Sie ist in vielen Bereichen aktiv – darunter auch in der Immobilien-Vermietung sowie der Grundstückserschließung. Sie kümmert sich aber auch um die Verwaltung, den Bau und den Vertrieb der Immobilien.
Für Schröder ist dieses Unternehmen einer der Stützpfeiler der Sparkasse: „In der augenblicklichen Lage mit hoher Nachfrage nach Bauland und Wohnraum ist die Immobilienentwicklung aus meiner Sicht zu einem wichtigen Standbein für ein regionales Kreditinstitut geworden.“
Und das Geschäft mit eigenen Immobilien macht sich für die Sparkasse bezahlt. „Die eigene Immobilienentwicklung hat neben dem reinen Erlös durch den Verkauf und die Vermietung von Wohnraum die weitere Zielsetzung, die Finanzierungsquote sowie weitere Cross-Selling-Produkte (Verkauf einer alten Immobilie) für unsere Sparkasse zu erhöhen“, erläutert Schröder. Sie führt dazu, dass das Institut hierdurch die Kundenbindung erhöht.
„Wir sind als Sparkasse der Ansprechpartner rund um alle Finanzthemen unserer Kunden – dazu passt das ganzheitliche Immobiliengeschäft perfekt und rundet unseren Ansatz einer ganzheitlichen Beratung für unsere Kunden ab. Hierbei wird die Bindung zur Sparkasse deutlich verstärkt“, unterstreicht der Vorstandschef.
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„In der augenblicklichen Lage mit hoher Nachfrage nach Bauland und Wohnraum ist die Immobilienentwicklung aus meiner Sicht zu einem wichtigen Standbein für ein regionales Kreditinstitut geworden.“
Matthias Schröder, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse Walsrode.
Risiken zu beachten
Dennoch ist die Entwicklung eigener Immobilienprojekte für die Sparkasse nicht risikofrei. „Insbesondere in der derzeitigen Lage ist konkret das Risiko der Preisschwankungen bei den Herstellungskosten und Baumaterialien zu beachten. Wer derzeit in einer aktiven Bauphase ist, weiß, welche finanziellen Themen die Knappheit und Preisentwicklung bei Baumaterialien bedeutet und muss dieses Risiko steuern“, betont Schröder.
Daher sei der mögliche Verkaufs- oder Mietpreis einer Immobilie sehr genau zu kalkulieren. Schröder: „Auch dieses Risiko muss sich in einer Steuerung wiederfinden. Somit ist eine fundierte Steuerung aller dieser Chancen und Risiken die Grundlage für ein fundiertes Geschäftsfeld der Immobilienfinanzierung und -entwicklung.“
Ospa erwirbt Baugrund
Die Sparkasse Walsrode ist kein Einzelfall. Immer mehr Sparkassen sind dabei, Immobilen zu entwickeln oder kaufen Baugrundstücke, um sie ihren Kunden zu bezahlbaren Preisen anzubieten. Dazu gehört die Ostsee-Sparkasse (Ospa) in Rostock. Sie erschließt derzeit mehrere Grundstücksvorhaben. Darunter ist ein Projekt in Bad Doberan, das 83 Baugrundstücke umfasst, ein weiteres Projekt mit 42 Grundstücken in Satow. Zudem entwickelt die Ospa ein großes Projekt in Rostock. Hier ist auch die Stadt sowie eine umliegende Gemeinde an Bord.
Dass die Ospa die Baugrundstücke erwirbt, ist verständlich. Die Sparkasse kann sich vor Anfragen kaum retten. Denn immer mehr Kunden sind vor allem an unbebauten Grundstücken in Rostock und im Speckgürtel der Stadt interessiert, um darauf ihr Eigenheim zu errichten. Doch das ist für Privatleute nicht immer ganz leicht, da ihnen viele unbebaute Grundstücke meist vor der Nase weggeschnappt werden.
„Häufig werden derartige Gebiete von Hausbaufirmen gänzlich aufgekauft und entwickelt, um im Anschluss Komplettangebote inklusive Haus und Grundstück anzubieten. Viele Kunden sind jedoch auf der Suche nach bauträgerfreien Grundstücken, um sich ihre Baufirma und/oder Architekten selbst aussuchen zu können“, erklärt Christian Konrad, der als Teamleiter Projektvermarktung und -entwicklung bei der Ospa aktiv ist.
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Immer mehr Sparkassen sind dabei, Immobilen zu entwickeln oder kaufen Baugrundstücke, um sie ihren Kunden zu bezahlbaren Preisen anzubieten.
Bessere Kundenbindung
Die Sparkasse übernimmt daher die Bauplätze, um sie ihre Kunden anzubieten. „Mit der Sicherung von Grundstücken können wir unseren Kunden perspektivisch Grundstücke zu bezahlbaren Preisen anbieten und weitere Kaufpreissteigerungen zulasten unserer Kunden vermeiden“, so der Immobilien-Spezialist.
Für die ostdeutsche Sparkasse ist das Geschäftsmodell sehr einträglich. Konrad: „Die Projektfinanzierung von Immobilien bietet für die Ospa im Wesentlichen die Chance auf zusätzliche Erträge: aus der Weiterveräußerung, Courtage, aus der Baufinanzierung oder aber auch über das Cross-Selling.“ Ziel der Sparkasse sei es vor allem, „den Kunden über den Immobilienwunsch und unsere Immobilienkompetenz hinaus für eine ganzheitliche Beratung zu begeistern und eine lebenslange Kundenbeziehung aufzubauen.“
Dennoch ist die Projektentwicklung nicht risikolos. So können sich nicht nur steigende Bau- und Materialpreise negativ auf die Gewinne auswirken. Eine weitere Herausforderung bei den Grundstücks-Deals liege auch darin, wenn Gemeinden ein Immobilienvorhaben im Entwicklungsstadium ablehnen und dieses dann nicht weiterverfolgt werden kann, heißt es.
Doch der Ospa-Spezialist listet noch ein weiteres Risiko für die Sparkasse auf. Dazu zählt er den angebotenen Preis der Immobilie. „Wenn Kunden die aufgerufenen Verkaufspreise nicht nachvollziehen können und diese als zu hoch empfinden, sind auch Imageschäden ein denkbares Risiko, dem wir durch transparente Kommunikation versuchen, zu begegnen“, so Konrad.
Holsteiner begleiten Projektfinanzierungen
Auch die Sparkasse Holstein ist bei der Projektfinanzierung nicht untätig. Sie hat bereits vor vielen Jahren beschlossen, Projektfinanzierungen in ihrem Geschäftsgebiet zu begleiten. „Selbst während der Lehmann-Krise, in deren Folge etliche Kreditinstitute nicht mehr in der Lage waren, Projekt- und Immobilienfinanzierungen darzustellen, haben wir uns als regionales Institut bewusst dazu entschieden, unsere Aktivitäten im Projektgeschäft weiter auszubauen“, erklärt Axel Schneider, Bereichsleiter Professionelle Immobilienkunden und Vorstandsvertreter der Sparkasse Holstein.
Hier ist das Institut im gesamten Geschäftsgebiet von Hamburg bis Fehmarn aktiv und gilt als exzellenter Kenner des Immobilienmarktes. Schneider: „Ein hoher Vernetzungsgrad sichert uns eine tiefe Marktexpertise und lässt uns die Chancen und Risiken der Projekte gut einschätzen.“
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„Als Finanzierungsinstitut tragen wir auch dazu bei, dass Wohnraum und Arbeitsplätze geschaffen werden.“
Axel Schneider, Bereichsleiter Professionelle Immobilienkunden und Vorstandsvertreter der Sparkasse Holstein.
Ein jüngstes Vorhaben realisiert die Sparkasse derzeit mit dem Immobilien- und Projektentwickler Graubner in Hamburg. Hier entstehen mit einem Projektvolumen von 60 Millionen Euro 21 Einheiten im Top-Segment. Die Luxus-Wohnungen liegen an der Außenalster, mit direktem Blick aufs Wasser. Ein Standort, der kaum charmanter sein kann. Daher ist auch eine rege Nachfrage von Interessenten garantiert, das der Sparkasse ein gutes Ertragspotenzial beschert.
„Die Chancen liegen sicherlich in der Ertragsgenerierung für die Sparkasse, aber auch in der Schaffung von Mehrwerten für die Region, für unser Geschäftsgebiet“, betont Schneider. Doch das ist für die Spezialisten nicht das einzige Argument, warum sich die Sparkasse in der Projektfinanzierung engagiert. Schneider: „Als Finanzierungsinstitut tragen wir auch dazu bei, dass Wohnraum und Arbeitsplätze geschaffen werden.“
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Hier entstehen Luxus-Wohnungen an der Außenalster, mit direktem Blick aufs Wasser.
