Für Markus Witt ist der Trend klar: „Innerhalb unserer Region sehen wir, dass der Immobilienmarkt nichts von seiner Schwungkraft eingebüßt hat.“ Der stellvertretende Vorsitzende der Sparkasse Regensburg erwartet einen weiteren Anstieg der Kaufpreise. Zwar nicht in der Dynamik der vergangenen zehn Jahre.

„Aber wir sehen weiterhin ein kontinuierliches, moderates Wachstum bei einem sich verlangsamenden Preisanstieg.“ Aus Sicht des promovierten Betriebswirts bleibt der Kauf eines Eigenheims – auch mit Blick auf die Altersvorsorge – attraktiv. 

Zudem verstärke sich der Trend zum Erwerb von Immobilien für die Vermietung und damit zum Diversifizieren des Vermögens. In den Gesprächen, die Immobilienspezialisten seines Hauses mit Kaufinteressenten führen, spielen Witt zufolge zusehends auch Aspekte der Nachhaltigkeit eine große Rolle – etwa, wenn es um die Energieeffizienz der infrage kommenden Objekte geht. 

Hohe Nachfrage deutschlandweit

Deutschlandweit ist auf dem Wohnungsmarkt mit einer weiterhin hohen Nachfrage zu rechnen. Zu diesem Ergebnis kommt Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung bei vdpResearch. „Entsprechend wird unseres Erachtens die Preisentwicklung in den nächsten zwei, drei Jahren weiter positiv sein – wenn auch etwas schwächer nach oben gerichtet“, sagt der promovierte Volkswirt.

Preisstützend wirke sich vor allem eines aus: „Die eigene Wohnung ist über die Pandemie als zentraler Lebens- und Arbeitsraum noch wichtiger geworden.“ Junge Familien gehen seines Wissens dabei zusehends mehr ins Umland, um sich Wohneigentum anzuschaffen. 

Entsprechend groß ist der Beratungsbedarf interessierter Kunden. Die Immobilienspezialisten der Sparkassen sind mithin gefordert, passende Lösungen fürs gewünschte Investment zu finden – ob es nun etwa die Eigentumswohnung in der Stadt oder das Haus mit Garten in einem Vorort ist.

Möglicherweise bietet sich für vermögende Kunden ein gemanagter Immobilienfonds an: etwa als Beteiligung an einer attraktiven Büroimmobilie oder an einem vielversprechenden Logistik-Objekt (siehe auch: „Märkte mit Potenzial“). 

vdpResearch

360-Grad-Beratung in Regensburg

Bei der Sparkasse Regensburg ist das Know-how der Immobilienspezialisten im Verlaufe des gesamten Kaufprozesses gefragt. „Unsere Makler arbeiten dabei eng mit Baufinanzierungs- und Versicherungsspezialisten sowie den Generalisten zusammen“, sagt Witt.

Bei dieser 360-Grad-Finanzierungsberatung kommen mithin alle Themen rund um den Immobilienerwerb zur Sprache, werden analysiert und lassen sich mithilfe von Verbundprodukten lösen. „Unsere Cross-Selling-Quote im Baufinanzierungsbereich ist deshalb hervorragend“, folgert der stellvertretende Vorstandsvorsitzende.

„Auch in Fragen zur Energieeffizienz ist es uns sehr wichtig, unsere Kundinnen und Kunden ausführlich und individuell zu beraten“, erläutert Witt. Dabei seien entsprechende Fördermöglichkeiten – beispielsweise die der KfW Bank – elementarer Bestandteil der Gespräche. 

Förderkredit gehört dazu

Dem stellvertretenden Vorsitzenden der Sparkasse Regensburg zufolge gebe es fast keine Baufinanzierung, in die nicht ein Förderkredit eingebaut sei: „Es hat sich gezeigt, dass gerade beim Einbinden staatlicher Förderungen das persönliche Gespräch und die unkomplizierte Beratung vor Ort sehr gewünscht sind.“

Wenn es ums Veräußern eines Objektes geht, stellen Witts Spezialisten eines fest: „Die potenziellen Verkäufer haben eine gute Vorstellung von den erzielbaren Marktpreisen.“ Trotz digitaler Anwendungen wie dem Marktpreisfinder in der Internet-Filiale suchen Interessierte im Rahmen des Veräußerns auch weiterhin das persönliche Gespräch mit den Immobilienspezialisten des Hauses.

„Gerade mit Blick auf die Vertriebsstrategie und den aufzurufenden Angebotspreis bietet die Expertise und langjährige Markterfahrung unserer Makler eine wichtige Unterstützung, die sich durch digitale Vergleichsportale nicht ersetzen lässt“, sagt Witt. 

Fotostudio Mayer_Knorr

Nichts läuft ohne Nachhaltigkeit

Was den Trend zu klimafreundlichen Kundenengagements anbelangt, sagt Gregor Broschinski, stellvertretender Vorsitzender der Sparkasse Düren: „Kein Immobilieninvestment, das sich nicht mit der Frage der Nachhaltigkeit des Objekts befasst.“ Dabei hat der promovierte Betriebswirt besonders die vermögenden Kunden des Private Banking wie auch Stiftungen im Rahmen des Wealth Managements vor Augen: „Sowohl bei Neubau- als auch Bestandsimmobilien wird genau hinterfragt, wie sich die Immobilie energetisch darstellt.“ 

Broschinski verantwortet im Vorstand die Private-Banking-Marke „SPARKASSE.black“. Seiner Erfahrung nach machen Immobilienanlagen weiterhin „einen sehr hohen, in der Regel sogar dominanten Anteil der Vermögensallokation vermögender Kunden“ aus. „In den deutschen Metropolen sehen wir derzeit Netto-Ankaufsrenditen bei Wohnimmobilien in sehr guten Lagen von noch etwa drei bis dreieinhalb Prozent“, sagt er. 

Steuerliche Vorteile nutzen

Zu den laufenden Renditen aus Immobilien kämen die steuerlichen Vorteile bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da etwa Erhaltungsaufwand und Fremdkapitalzinsen steuerlich absetzbar sind. Rentenanlagen seien dagegen negativ verzinst oder schrecken bestenfalls mit null Prozent Rendite ab. Für vermögende Kunden und Institutionen gelte deshalb längst eine Devise als gesicherte Erkenntnis: „Dividenden und Immobilienrenditen sind der neue Zins.“ 

Broschinski zufolge vertrauen die Private-Banking-Kunden gerade auf gemanagte Immobilienfonds im Sinne geschlossener Beteiligungen. Diese Anlageform, die etwas in Verruf geraten war, sei wieder im Trend. Das habe mit der Regulierung dieser Produktformate zu tun, die einen sehr hoher Qualitätsstandard erreicht hätten.

„Hiermit lässt sich eine wertvolle Portfoliostreuung im europäischen Rahmen darstellen“, sagt der Vorstand. Geschlossene Immobilienfonds führender Initiatoren böten bei europäischen Wohnimmobilienfonds überzeugend starke Ausschüttungen von mehr als vier Prozent pro anno. Bei gewerblicher Ausrichtung der Immobilien, wie Büro oder Logistik, sei mehr erzielbar.

Sparkasse

Renditeaufschlag bei geschlossenen Fonds

„Für geschlossene Immobilienfonds spricht im Vergleich zu den bekannten offenen Immobilienfonds, die als Basisinvestment immer interessant sind, in der Regel ein Renditeaufschlag von im Vergleich etwa plus eineinhalb Prozent“, so Broschinski. 

Natürlich gilt es, die Beteiligungsangebote sehr genau zu checken. „Im Sinne der Kunden muss mit hohem Aufwand geprüft werden, ob das Beteiligungsangebot wirklich schlüssig strukturiert ist, Annahmen sowie Mietverhältnisse marktkonform sind und das Produkt langfristig Kundennutzen liefert“, so der Betriebswirt.

Sofern dies für einzelne Sparkassen ein zu hoher Prüfaufwand sei, böte sich beispielsweise eine führende Prüfplattform für geschlossene Beteiligungsprodukte in der Sparkassenfamilie an: BW Equity, eine hundertprozentige Tochter der LBBW.  

Aus Sicht des erfahrenen Bankers ist in jedem Fall die passende Streuung im jeweiligen Immobilienportfolio ein entscheidender Beratungsansatz: „Es gilt, bei größeren Vermögen Wohnimmobilien mit Gewerbeimmobilien und Spezialthemen, wie Logistik, zu mischen. Dies ist über Fondslösungen gut möglich, die die direkt vom Kunden gehaltenen Immobilien ergänzen.“ 

In Kürze

Märkte mit Potenzial

Franz Eilers prognostiziert als Leiter Immobilienmarktforschung des Berliner Instituts vdpResearch wissenswerte Tendenzen auf dem Markt für Wohn- und ­Gewerbeimmobilien. 

• Einzelhandel. Pandemiebedingte Probleme haben vor allem Fachgeschäfte für Schuhe, Schmuck und modische Kleidung in den Einkaufspassagen und Shopping-Malls der Innenstädte gehabt. Die Entwicklung wird sich nicht problemlos zurückdrehen lassen – auch wenn es in Zeiten niedriger Inzidenz aufgrund des Nachholbedarfs der Konsumenten kurzzeitig zu einem Boom in den Innenstädten kommen wird. Die Flächennachfrage wird in den kommenden Jahren eher bescheiden bleiben. Nach einer vorübergehenden Anpassungsphase dürften sich aber die Mieten wieder stabil entwickeln.
• Lagerlogistik. Kurz- bis mittelfristig werden ausgesuchte Lagerflächen die Gewerbeimmobilie der Stunde bleiben. Der Boom des Online-Handels befeuert die entsprechende Nachfrage sicherlich noch zwei bis drei Jahre. Zudem wird die Vorratshaltung für Unternehmen wieder bedeutender werden, um das plötzliche Fehlen von Zulieferteilen eine Zeitlang ausgleichen zu können.
• Wohnungsmarkt. Der Bedarf an Wohnungen ist weiterhin hoch, das Zinsniveau kaum verändert niedrig und die Neubautätigkeit eher bescheiden. Entsprechend wird die Preisentwicklung auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt in den nächsten zwei, drei Jahren weiter positiv sein – wenn auch etwas schwächer nach oben gerichtet. Künftig dürfte die Preissteigerung für Wohnimmobilien in der Höhe der Inflationsrate liegen.