Wohnimmobilien als Anlagewert bleiben zwar gefragt, aber die Preise von Büroimmobilien stagnieren und die von Einzelhandelsobjekten gehen sogar zurück. Investoren müssen ihre Bestände neu bewerten.
Die sehr expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgt seit der Finanzkrise 2008/09 für einen Boom auf den Immobilienmärkten. Die starke Ausdehnung der Liquidität mithilfe der Ankaufsprogramme und die Zinssenkungen führten zu einem mächtigen Anstieg der Immobilienpreise.
Im vergangenen Jahr 2020 hat sich aber eine differenzierte Preisentwicklung eingestellt. Bei Wohnimmobilien gab es eine anhaltend hohe Nachfrage von privaten Käufern und Selbstnutzern und der Preisanstieg setzte sich ungebremst fort.
Bei den Vermietungen dagegen nähert sich die Zeit der Mieterhöhungen dem Ende, so meldet das Forschungsinstitut F+B für zahlreiche Städte nicht mehr steigende Mieten. Dennoch ist Wohneigentum insbesondere von Anlegern gesucht und ein Ende der Preisrally nicht in Sicht.
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Wohneigentum ist bei Anlegern gesucht, ein Ende der Preisrallye ist nicht in Sicht.
Höhere Einkommen und niedrigen Zinsen kompensieren die Preisentwicklung
Die Finanzierungsbedingungen für private Käufer haben sich trotz des Preisanstiegs nachhaltig verbessert. Die Preiserhöhung konnte durch die höheren Einkommen und die gesunkenen Zinsen mehr als kompensiert werden.
Bei den Investoren in Büroimmobilien sind Irritationen zu erkennen. In Zeiten der Pandemie hat sich die Büroarbeit ins Homeoffice verlagert; es wird behauptet, dass langfristig viele Büroflächen überflüssig werden. Tatsächlich aber ist die von Unternehmen benutzte Fläche im Jahr 2020 angestiegen und infolge auch die Mieten. Die Investoren hielten sich somit zurück und die Preise stagnierten.
Einzelhandelsinvestoren waren am stärksten von den Preiskorrekturen betroffen. Die Klagen des Einzelhandels und insbesondere dessen Verbands über Umsatzrückgänge und hohe Insolvenzen bestätigten sich nicht, beunruhigten aber die Investoren. Auch schon vorher belastete der zunehmende Online-Handel den stationären Handel in Verkaufsräumen.
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Die Preise bei Büroimmobilien stagnieren, Investoren hielten sich zurück.
Die Reaktion fiel entsprechend aus. Nach den Daten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) wurde deutschlandweit Ende 2017 der Preishöhepunkt erreicht, danach folgte eine kurze Seitwärtsbewegung und seit Ende 2019 ein deutlicher Rückgang von minus 1,6 Prozent. Noch stärker waren die Preiseinbrüche in den großen Städten, nach Angaben der Deutschen Bundesbank sanken die Preise um sechs Prozent in den sieben größten Städten.
Ein derartiger Preiseinbruch wird nicht ohne Bedeutung für die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien bleiben. Investoren werden gezwungen sein, die Werte von derartigen Objekten in ihrem Portfolio entsprechend abzuwerten.
Der Autor ist Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.
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Investoren werden künftig gezwungen sein, die Werte von Einzelhandelsimmobilien in ihrem Portfolio abzuwerten.
