Die Vermögensverhältnisse der Eheleute Sebastian und Carmen Sohnius (Namen von der Redaktion geändert) haben sich nach einer Schenkung sprunghaft verbessert. Sebastian Sohnius hat von seinen Eltern Anteile von nominal 300.000 Euro an einem Windpark geschenkt bekommen.

Für die Eheleute ergeben sich viele Fragen. Der Vermögensberaterin wird schnell klar, wie der Lösungsweg aussehen könnte. Sie weiß, dass die Eheleute in einer Mietwohnung leben.

Die Beraterin denkt an zwei Erfahrungswerte: Von denjenigen, die es sich finanziell leisten können, leisten sich 95 Prozent eine Immobilie. Zudem träumen 95 Prozent der heutigen Mieter von den eigenen vier Wänden.“

dpa

Bisher wurden die Eheleute in der örtlichen Geschäftsstelle beraten. Wegen der Schenkung ist jetzt die Vermögensberaterin für die Betreuung zuständig. Ein erster Überblick zeigt ihr folgende Situation:

• Sebastian Sohnius (34 Jahre alt) ist als Angestellter in der örtlichen Stadtverwaltung beschäftigt; Nettoeinkommen rund 2800 Euro.
   
• Carmen Sohnius (33 Jahre alt) geht einem 450-Euro-Job bei einem Steuerberater nach.
   
• Zur Familie gehören zwei schulpflichtige Kinder (sieben und neun Jahre alt).
   
• Die Mietausgaben (900 Euro) inklusive der Nebenkosten (200 Euro) belaufen sich auf rund 1100 Euro monatlich.

Außer einem Notgroschen in Höhe von 10.000 Euro bestehen keine Vermögenswerte, aber auch keine Schulden. Sebastian Sohnius äußert im Gespräch mit der Vermögensberaterin, dass er zusammen mit seinen Eltern bereits alle behördlichen Formalitäten erledigt habe, die ihn als rechtmäßigen Eigentümer der Beteiligung ausweisen. Zudem zitiert er, was seine Eltern ihm bezüglich der Schenkung mit auf den Weg gegeben haben:

• Uns reicht unser Vermögen aller Voraussicht nach bis zum Lebensende aus.
   
• Du kannst die Beteiligung an dem Windpark im Moment sicherlich besser gebrauchen als wir.
   
• Vielleicht könnt ihr euch jetzt eine eigene Immobilie leisten.
   
• Schenkungsteuer fällt wegen der Freibeträge nicht an.

Die Einzelheiten zu der Beteiligung ergeben folgendes Bild:

• Die Ergebnisse des Fonds entsprachen bisher weitgehend den prospektierten Daten.
   
• Der Emittent glaubt, auch künftig die Prognosedaten erreichen zu können.
   
• Barausschüttung: zurzeit drei Prozent per anno, die steuerpflichtig sind.
   
• Wert des Fonds am Zweitmarkt: etwa 110 Prozent.

Beim nächsten gemeinsamen Gespräch sollen die Einzelheiten der weiteren Vorgehensweise besprochen werden. Der Beraterin ist klar, dass es nicht zielführend, sondern fast fahrlässig wäre, ohne eine strukturierte Vorbereitung in das Gespräch zu gehen. Sie betrachtet deshalb das Ganze durch die Brille ihrer Kunden und versucht, sich auf die wahrscheinlichsten Fragen der Kunden einzustellen:

• Was sollten wir mit der Beteiligung machen?
   
• Können wir uns jetzt ein Eigenheim leisten?

Die Vermögensberaterin erläutert in aller Kürze die Besonderheiten der Beteiligung: „Stellen Sie sich bitte vor, dass Sie jetzt Eigentümer eines Teils einer Windkraftanlage sind. Neben Ihnen gibt es noch weitere Eigentümer. Es gibt eine Betreibergesellschaft, die sich um alles kümmert. Die auf Ihren Anteil entfallenden Erträge bekommen Sie ausgezahlt, und darauf zahlen Sie Steuern. Wichtig ist mir, dass für Sie dieses Grundprinzip nachvollziehbar ist; Einzelheiten klären wir an geeigneter Stelle.“

Eigene Immobilie – ja oder nein

Nachdem für die Eheleute klar geworden ist, dass sich ihre Vermögensverhältnisse deutlich verbessert haben, steuert das Gespräch damit auf die entscheidende Fragestellung zu: Ist eine eigene Immobilie gewollt oder nicht?

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Die Vermögensberaterin hat die doppelte 95-Prozent-Regel im Hinterkopf, als sie die entscheidende Frage formuliert: „Mit der Schenkung im Rücken könnten Sie sich mit Sicherheit eine eigene Immobilie leisten. Die Frage ist, ob es auch Ihr Wunsch ist, in eigene vier Wände einziehen zu wollen.“ Die 95-prozentige Wahrscheinlichkeit wird zur Gewissheit: „Falls wir das stemmen können, möchten wir schon in den eigenen vier Wänden wohnen“, lautet die Antwort.

Die Beraterin, die schon einmal überschläglich gerechnet hat, erläutert: „Seien Sie beruhigt, Sie können sich eine Immobilie leisten, ohne Einschränkungen in Ihrem Lebensstandard hinnehmen zu müssen. Wir werden das gleich gemeinsam durchrechnen.“

Nach den Recherchen im Vorfeld ist klar, dass die Fondsanteile am Zweitmarkt zum Kurs von etwa 110 Prozent veräußert werden können. Schnell ist man sich einig, die Anteile aufgrund der vergleichsweise hohen Barausschüttung einerseits und der überschaubaren Risiken andererseits zu halten und weiterhin auf Ausschüttungen in der bisherigen Höhe zu hoffen.

Eine Hälfte des Doppelhauses wird vermietet

Überdies sollen die Fondsanteile als zusätzliche Sicherheit für die beabsichtigte Finanzierung eingesetzt werden. Nach vielen Überlegungen, einigen Vergleichen und dem Abwägen mancher Vor- und Nachteile wird unter Einschaltung des Sparkassen-Immobilien-Services Folgendes in die Tat umgesetzt:

• Vom Bauträger wird schlüsselfertig ein Doppelhaus für rund 600.000 Euro einschließlich aller Nebenkosten erworben.

• Beide Haushälften verfügen über je 120 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Haushälfte wird die Familie Sohnius selbst beziehen. Die andere Haushälfte soll zum Preis von zwölf Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Mehrere Mietwillige sind bereits registriert.

Das Doppelhaus bietet die Perspektive, dass unter Umständen einmal die Eltern von Carmen Sohnius einziehen können. Die Sparkasse wird die Immobilie zu 100 Prozent finanzieren. Die Kapitaldienstfähigkeit bei dieser Vollfinanzierung beruht auf den beiden Gehältern und den Mieteinnahmen. Als Sicherheiten dienen die Grundschuld einerseits und die Verpfändung der Windpark-Beteiligung andererseits.

Null Risiko für die Sparkasse

Das Risiko der Sparkasse tendiert demnach gegen null. Die Immobilie wird klassisch über verschiedene Darlehen mit jeweils zehnjähriger Zinsbindung finanziert. Alternativen in Form von Bauspardarlehen oder des Tilgungsersatzes durch eine Lebensversicherung kommen für die Kunden vor allem wegen der aktuell niedrigen Zinsen in den Ansparphasen und wegen der gewünschten kurzen Tilgungsdauer nicht infrage.

Die Vermögensberaterin verdeutlicht den Eheleuten im Zusammenhang die steuerlichen Besonderheiten: Es ist wichtig, sowohl die Baukosten als auch die Darlehen jeweils getrennt auf die beiden Wohneinheiten aufzuteilen. Die Kosten der vermieteten Wohnung (vor allem die Zinsen und die AfA) führen steuerlich zu Werbungskosten und damit zu einer Steuerreduzierung.

Der selbst genutzte Teil ist dagegen steuerlich ohne Relevanz. Es ist deshalb sinnvoll, die günstigeren Konditionen auf diese Finanzierung zu verlagern und für dieses Darlehen eine hohe Tilgung zu vereinbaren.

Priorität: Das Darlehen tilgen

Aufgrund dieser Informationen wird den Eheleuten schnell klar, dass sie das Darlehen für den eigengenutzten Teil möglichst schnell tilgen und nach dem Auslaufen der Zinsbindung in zehn Jahren generell neu entscheiden sollten, wie die komplette Finanzierung gestaltet wird.

Für die Darlehen werden Sondertilgungsrechte vereinbart. Sebastian Sohnius: „Ich weiß ja nicht, vor welcher Situation wir in zehn Jahren stehen. Vielleicht kommt ja eines Tages noch etwas von meinen Eltern.“ Der eingeschaltete Steuerberater bestätigt diese Hinweise und Vorschläge der Vermögensberaterin voll und ganz.

Apropos Steuer: Eine zusammen mit dem Steuerberater aufgestellte überschlägliche Rechnung zeigt, dass die Steuerlast der Eheleute aufgrund der geschilderten Gesamtsituation bei durchschnittlich etwa 15 Prozent liegen wird. Die bisher zur Verfügung stehende Liquidität wird sich durch die beschriebenen Maßnahmen auf Jahresbasis wie folgt verändern (Stand Spätsommer 2020):

1. Erstes Darlehen (erstrangig) für den selbst genutzten Teil:

300.000 Euro zum Zins von 0,60 Prozent:  1800 Euro

Tilgung sieben Prozent:  21.000 Euro

Annuität per anno: 22.800 Euro

Zweites Darlehen (erst- und nachrangig) für den vermieteten Teil:

300.000 Euro zum Zins von 0,75 Prozent: 2250 Euro

Tilgung ein Prozent: 3000 Euro

Annuität per anno: 5350 Euro

3. Die Plus-und-Minus-Rechnung pro Jahr ergibt:

Belastung aus 1. und 2.: ./. 28.050 Euro

Ersparte Miete: + 10.800 Euro

Zirka-Mieteinnahmen nach Steuern: + 13.000 Euro

Barausschüttung der Beteiligung abzüglich Steuer (zirka): + 7650 Euro

Mehrliquidität: + 3400 Euro

Demnach stehen den Eheleuten künftig knapp 300 Euro im Monat mehr zur Verfügung als bisher, und das trotz Vollfinanzierung und einer insgesamt sehr hohen Tilgung. Selbst wenn man unterstellt, dass die Nebenkosten im Vergleich zur Mietwohnung leicht steigen werden, reduziert sich das Plus nur unwesentlich.

Für das Gesamtergebnis ist von Bedeutung, dass die vermietete Wohnung steuerlich lediglich zu einer minimalen Steuerlast führen wird, denn den Mieteinnahmen stehen fast in gleicher Höhe Werbungskosten in Form der Kreditzinsen, der normalen AfA und der Zehn-Jahres-AfA für die Einbauküche gegenüber.

Weiterer Handlungsbedarf: Versicherungen

„Wenn wir ins Rentenalter kommen, werden wir das Haus abbezahlt haben – das ist dann ein dickes Standbein unserer Altersvorsorge“, sagt Sebastian Sohnius. Dem ist im Grundsatz zum jetzigen Zeitpunkt nichts hinzuzufügen.

Der Einzug ins neue Heim ist sowohl für die Familie Sohnius als auch für die Mieter in den nächsten Monaten geplant. In der jetzigen Phase steht deshalb ein Versicherungscheck an. Speziell geht es um die Versicherungen rund ums Haus. Man ist sich einig, die Themen Berufsunfähigkeit, General- und Vorsorgevollmacht, Nachlassregelung und Patientenverfügung anzugehen, sobald nach dem Umzug ein wenig Ruhe eingekehrt ist.

Die Vermögensberaterin hat den Eheleuten verdeutlicht, wie wichtig der Todesfallschutz beim Ernährer der Familie, also Sebastian Sohnius, ist. Hier gehen die gemeinsamen Gedanken in Richtung einer Risiko-Lebensversicherung, verbunden mit einem individuellen Sparprozess.

Carmen Sohnius, die sich aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit im Steuerberatungsbüro vor allem um die Finanzen kümmert, bemerkt: „Die Risiko-LV müssen wir unbedingt machen, und die Weichenstellungen für das Sparen sollten wir gemeinsam je nach Aktualität und je nach den zur Verfügung stehenden Mitteln vornehmen. Ich kann mir nämlich durchaus vorstellen, wieder vollzeitbeschäftigt zu sein, sobald die Kinder aus dem Gröbsten raus sind. Doch dann steht unter Umständen die Unterstützung während des Studiums an. Das kostet monatlich auch eine Menge Geld.“

Stimmiges Gesamtpaket

Die Eheleute fühlen sich rundum gut beraten, und zwar vor allem deshalb, weil – wie sie sich äußern – „das Gesamtpaket aus Immobilienerwerb, Finanzierung, Vermietung, Absicherung und Altersvorsorge stimmig ist“.

Man ist sich einig, dass man nicht alle Eventualitäten bei den privaten und beruflichen Entwicklungen vorhersehen kann. Und zu prophezeien, wie sich über die Jahrzehnte die Zins- und Anlagelandschaft entwickeln wird, ist erst recht nicht möglich. Sebastian Sohnius: „Frau K., wir fühlen uns für die Zukunft gewappnet. Bei allen einschneidenden Veränderungen werden wir uns postwendend bei Ihnen melden!“

Nicht nur die Eheleute Sohnius sind zufrieden, auch die Vermögensberaterin ist es. Sie orientierte sich an dem alten Vertriebsgrundsatz: „Löse das größte Problem des Kunden, und er wird es dir ewig danken.“

Vorrangig galt es demnach, für die Gemengelage aus Wohnsituation und Immobilieneigentum maßgeschneiderte Lösungen zu finden. Darüber hinaus sind viele Cross-Selling-Ansätze erkennbar geworden, und zwar nicht nur bei den Eheleuten. Die Fühler sollten jetzt auch in Richtung der beiden Elternpaare ausgestreckt werden.

Der Artikel ist in der Zeitschrift „S-Privatkundenberatung“ erschienen und wurde redaktionell leicht bearbeitet.