Immobilien werden für Sparkassen bedeutsamer. Das Niedrigzinsumfeld sorgt dafür, dass die Geldinstitute ihre Aktien- und lmmobilienquote im Eigengeschäft nach oben fahren. Dazu kommt, dass viele ältere Anleihen mit noch attraktiven Kupons auslaufen.

Adäquaten Ersatz für eine Wiederanlage gibt es für die Institute nicht. Um weiterhin auskömmliche Erträge zu erzielen, haben deshalb zahlreiche Häuser ihre Depot-A-Strategie verändert, vom Fokus Sicherheit zum Fokus höhere Erträge bei größtmöglicher Sicherheit. Dazu zählen lmmobilienanlagen. Das Beispiel der Saalesparkasse in Halle an der Saale zeigt, wie hohe Immobilienquoten im Depot A gemanagt werden können.

Die Rolle der Immobilien

Immobilien spielen in der Anlagestrategie der Saalesparkasse eine wichtige Rolle. Die Sparkasse verfügt historisch bedingt über ein vergleichsweise großes Depot A mit einem Volumen von mehr als drei Milliarden Euro. Davon sind rund 13 Prozent in Immobilien investiert, ebenfalls ein überdurchschnittlicher Wert im Vergleich zu anderen Sparkassen.

Der Hauptbestandteil des Portfolios sind Gewerbeimmobilien. Die Assetklasse Büro ist am stärksten vertreten, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien, größtenteils aus dem Segment Nahversorgung. Als Beimischung enthält das Portfolio mit jeweils rund zehn Prozent zudem Kindertagesstätten sowie Logistik- und PfIegeimmobilien.

Die Objekte sind zu 80 Prozent in Deutschland gelegen. In den vergangenen Jahren wurden aus Diversifizierungsgründen auch europäische Objekte angekauft, etwa Logistikimmobilien in den Niederlanden. In Deutschland befinden sich die Objekte zu 50 Prozent an den Top-7-Standorten, die andere Hälfte in sogenannten B-, C- und D-Städten – letzteres wegen der Nahversorgungs- und Pflegeimmobilien.

Bündelung im Masterfonds

Wie lässt sich ein so großes und ausdifferenziertes Immobilienportfolio am besten managen? Die Antwort: mithilfe eines Masterfonds. Bei einem solchen Konstrukt werden die Kapitalanlagen zusammengeführt und aus einer Hand von der Warburg-HIH Invest administriert. Die Investmentbank betreut insgesamt ein Immobilienvermögen von rund drei Milliarden Euro in mehreren Masterfonds.

Ein wesentliches Ziel dieser Bündelung ist es, ein konsolidiertes und einheitliches Reporting über die gesamten Kapitalanlagen zu erhalten. Im gleichen Zug erfolgt die Zentralisierung der Spezialfonds bei einer Verwahrstelle. Dies führt zu einer deutlichen Reduzierung der Schnittstellen.

Zusammen mit der Warburg-HIH Invest hat die Saalesparkasse 2019 einen solchen Masterfonds aufgelegt. Damit ist es möglich, alle 18 Zielfonds der Sparkasse zu bündeln und die Risiken auf einer ökonomisch integrierten Ebene darzustellen. Gleichzeitig reduziert sich für die Sparkasse der administrative Aufwand.

Mehr Sicherheit, weniger Aufwand

Das bietet mehrere Vorteile. So können Kurswertschwankungen einzelner Fonds von anderen Fonds aufgefangen werden, die über stille Reserven verfügen. Auch ein standardisiertes Reporting mit einheitlichen Kennzahlen verringert den Arbeitsaufwand in der Sparkasse. Daneben gab es einen weiteren Hauptgrund für die Bündelung aller Immobilienfonds: Sie bietet die Möglichkeit, das Vehikel der Investment-KG – also des Ein-Objekt-Fonds – zu nutzen.

Bei einer Investment-KG (Investment-Kommanditgesellschaft) handelt es sich um einen Club-Deal in einer regulierten Spezialfondsstruktur. In diesem Vehikel müssen keine Vorgaben zur Risikostreuung erfüllt werden. Daher eignet es sich besonders für Ein-Objekt-Fonds. Die offenen Spezial-AIF müssen dagegen die Mindestanforderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) zur Risikodiversifikation erfüllen und somit in der Regel in mehrere Objekte investiert sein.

Passgenaue Einzelinvestments

Für die Saalesparkasse bietet der Fokus auf eine Immobilie einen großen Vorteil. Weil das Immobilienportfolio bereits ein großes Volumen aufweist, sind insbesondere passgenaue Einzelinvestments bezüglich Assetklasse und Standort interessant. So kann beispielsweise gezielt in einer Stadt investiert werden, die bislang im Portfolio als Standort nicht vertreten ist.

Ein weiterer Vorteil des Vehikels ist die erleichterte Kommunikation mit den Anlegern, da es sich um einen kleinen Kreis handelt. Bei Club-Deals ist die Anzahl der Kapitalpartner gering und in der Regel nicht höher als fünf. Bislang waren die Erfahrungen damit sehr gut. In der ersten Investment-KG der Saalesparkasse sind institutionelle Investoren aller Couleur vertreten und die Zusammenarbeit verläuft reibungslos.

Fest steht: Masterfonds und Investment-KGs sind ein wichtiger Bestandteil für die Immobilienstrategie von Sparkassen, die ihren Immobilienbestand zielgerichtet und effizient weiter ausbauen möchten. 

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